Eine neue Wohnung zu mieten kann mit hohen Anfangskosten verbunden sein. Neben der ersten Monatsmiete können Umzugskosten, Nebenkosten, Möbel und eine Mietkaution anfallen. Für viele Wohnungssuchende stellt gerade die Kaution eine zusätzliche finanzielle Belastung dar. Wohnungen ohne Kaution können deshalb besonders interessant sein. Solche Angebote sind jedoch nicht überall üblich.
Bei einer Wohnung ohne Kaution wird beim Abschluss des Mietverhältnisses keine klassische Mietkaution als Geldbetrag verlangt.
Normalerweise dient eine Kaution dem Vermieter als Sicherheit, beispielsweise bei offenen Mietforderungen oder Schäden, die nach Ende des Mietverhältnisses zu ersetzen sind.
Bei einer Wohnung ohne Kaution entfällt diese einmalige Sicherheitszahlung. Dadurch kann sich der Betrag reduzieren, der beim Einzug benötigt wird.
Das bedeutet allerdings nicht automatisch, dass eine solche Wohnung günstiger ist. Die monatliche Miete, Nebenkosten, Heizkosten, Strom, mögliche Gebühren und weitere Ausgaben bleiben bestehen.
Es gibt verschiedene Gründe, weshalb ein Vermieter auf eine Kaution verzichten kann.
Bei privaten Vermietern kann eine Wohnung beispielsweise ohne Kaution angeboten werden, wenn ein langfristiges Mietverhältnis angestrebt wird oder der Vermieter die finanzielle Situation des Mieters als ausreichend einschätzt.
Auch bestimmte Wohnformen oder besondere Mietmodelle können eigene Regelungen zur Sicherheitsleistung haben.
Bei Sozialwohnungen und bestimmten öffentlich geförderten Wohnformen gelten teilweise besondere gesetzliche Vorschriften. Deshalb sollte die konkrete Vertragsart immer geprüft werden.
Eine Wohnung ohne Kaution kann besonders für Haushalte interessant sein, die nur über begrenzte finanzielle Rücklagen verfügen.
Beim Einzug können mehrere Ausgaben gleichzeitig entstehen:
Wenn die Kaution entfällt, kann ein größerer Betrag für andere notwendige Ausgaben zur Verfügung bleiben.
Dennoch sollte nicht allein die fehlende Kaution als Entscheidungskriterium verwendet werden. Die monatliche Gesamtbelastung ist mindestens genauso wichtig.
Nach § 551 BGB darf eine vereinbarte Mietkaution bei Wohnraum grundsätzlich höchstens drei Nettokaltmieten betragen. Betriebskosten werden bei dieser Berechnung nicht berücksichtigt.
Beispiel:
Bei einer Nettokaltmiete von 700 Euro könnte eine vereinbarte Barkaution höchstens 2.100 Euro betragen.
Bei 900 Euro Nettokaltmiete wären höchstens 2.700 Euro möglich.
Wichtig ist, dass diese Grenze nicht bedeutet, dass jeder Vermieter eine Kaution in dieser Höhe verlangen darf oder muss. Ein Mietvertrag kann auch eine niedrigere Kaution oder überhaupt keine Kaution vorsehen.
Wer eine Wohnung gefunden hat, bei der eine Kaution verlangt wird, muss den gesamten Betrag nicht zwingend am ersten Tag vollständig bezahlen.
Bei einer Geldkaution sieht § 551 BGB grundsätzlich eine Zahlung in drei gleichen monatlichen Teilbeträgen vor. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig; die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den folgenden Mietzahlungen fällig.
Das kann eine Alternative zu einer Wohnung ohne Kaution sein, wenn passende Mietangebote ohne Sicherheitsleistung schwer zu finden sind.
Wohnungen ohne Kaution können in unterschiedlichen Bereichen vorkommen.
Private Vermieter können selbst entscheiden, ob eine Kaution verlangt wird, soweit die gesetzlichen Vorgaben eingehalten werden.
Bei einem Angebot ohne Kaution sollte trotzdem ein regulärer schriftlicher Mietvertrag vorliegen.
Wohnungsunternehmen können unterschiedliche Modelle für Sicherheitsleistungen verwenden.
Bei manchen Angeboten kann eine klassische Barkaution verlangt werden, während andere Wohnungen mit alternativen Sicherheiten oder besonderen Vertragsbedingungen angeboten werden.
Sozial gebundene Wohnungen richten sich an Haushalte, die bestimmte Voraussetzungen erfüllen.
Je nach Wohnform und örtlichen Regelungen können besondere Bedingungen gelten. Ein Wohnberechtigungsschein kann erforderlich sein.
Bei einer Genossenschaftswohnung kann anstelle einer klassischen Mietkaution die Zahlung von Genossenschaftsanteilen vorgesehen sein.
Das ist nicht dasselbe wie eine Wohnung ohne finanzielle Sicherheitsleistung. Vor Vertragsabschluss sollte deshalb genau geprüft werden, welche Zahlung tatsächlich erforderlich ist.
Bei möblierten Wohnungen können andere Kostenstrukturen bestehen. Ein Angebot kann beispielsweise ohne Kaution beworben werden, während die monatliche Miete höher liegt.
Deshalb sollte der Gesamtpreis über die gesamte geplante Mietdauer betrachtet werden.
Bei der Wohnungssuche können verschiedene Suchbegriffe verwendet werden.
Geeignete Suchbegriffe sind beispielsweise:
Auf Immobilienportalen können zusätzlich Filter für Mietpreis, Wohnfläche, Zimmerzahl und Lage verwendet werden.
Auch lokale Wohnungsunternehmen, Wohnungsgenossenschaften und kommunale Anbieter können interessante Mietangebote haben.
Eine seriöse Wohnungsanzeige sollte grundlegende Informationen zur Immobilie enthalten.
Dazu gehören beispielsweise:
Wenn eine Wohnung ausdrücklich als „ohne Kaution“ beworben wird, sollte diese Bedingung später auch im Mietvertrag nachvollziehbar sein.
Wohnungen ohne Kaution können attraktiv wirken. Gerade deshalb werden solche Begriffe auch bei gefälschten Immobilienanzeigen verwendet.
Die Verbraucherzentrale warnt vor Fake-Wohnungen im Internet. Besonders günstige Wohnungen, die zusätzlich mit attraktiver Ausstattung beworben werden, können ein Warnsignal sein.
Ein besonders wichtiges Warnzeichen ist die Forderung nach einer Vorauszahlung, bevor die Wohnung besichtigt oder ein regulärer Mietvertrag abgeschlossen wurde.
Eine angebliche Vermieterperson kann beispielsweise behaupten, sich im Ausland aufzuhalten und deshalb keine Besichtigung durchführen zu können. Anschließend wird möglicherweise eine Kaution oder Gebühr verlangt.
Solche Forderungen sollten sehr kritisch geprüft werden.
Bei der Wohnungssuche sollte grundsätzlich Vorsicht gelten, wenn Geld vor der Besichtigung verlangt wird.
Die Verbraucherzentrale empfiehlt, bei Immobilienanzeigen nicht in Vorkasse zu gehen und keine Zahlung für eine Wohnung zu leisten, die noch nicht besichtigt wurde.
Besonders problematisch sind Forderungen wie:
Ein seriöses Mietangebot sollte nachvollziehbare Vertrags- und Kontaktinformationen enthalten.
Nein.
Eine fehlende Kaution bedeutet zunächst lediglich, dass keine entsprechende Sicherheitsleistung hinterlegt werden muss.
Die monatliche Miete kann trotzdem höher sein als bei einer vergleichbaren Wohnung mit Kaution.
Deshalb sollten mehrere Kosten miteinander verglichen werden:
Monatliche Gesamtbelastung = Kaltmiete + Nebenkosten + Heizkosten + weitere regelmäßige Kosten
Ein Beispiel:
Wohnung A kostet 700 Euro kalt und verlangt 2.100 Euro Kaution.
Wohnung B kostet 800 Euro kalt und verlangt keine Kaution.
Bei einem kurzen Mietzeitraum kann Wohnung B wegen der geringeren Anfangskosten interessant sein. Bei einem langfristigen Mietverhältnis können die höheren monatlichen Kosten jedoch deutlich stärker ins Gewicht fallen.
Manche Angebote ohne Kaution können eine höhere monatliche Miete haben. Das ist nicht automatisch unzulässig, sollte aber wirtschaftlich betrachtet werden.
Ein Vergleich über die geplante Mietdauer kann helfen.
Bei einer Differenz von 100 Euro pro Monat entstehen über fünf Jahre beispielsweise 6.000 Euro zusätzliche Mietkosten.
Eine Kaution von 2.000 Euro ist dagegen grundsätzlich keine zusätzliche dauerhafte Mietzahlung. Bei ordnungsgemäßer Rückgabe der Wohnung kann sie nach Ende des Mietverhältnisses grundsätzlich zurückzuzahlen sein, soweit keine berechtigten Ansprüche entgegenstehen.
Für Haushalte, die bestimmte Sozialleistungen beziehen, können je nach Leistungssystem und persönlicher Situation besondere Regelungen gelten.
Beim Bürgergeld können Aufwendungen für eine Mietkaution unter bestimmten Voraussetzungen und nach vorheriger Zusicherung des zuständigen kommunalen Trägers als Bedarf anerkannt werden. Das Gesetz sieht eine Mietkaution grundsätzlich als Darlehen vor.
Deshalb sollte vor einem Umzug mit dem zuständigen Leistungsträger geklärt werden, ob eine Unterstützung für die Kaution oder andere Umzugskosten möglich ist.
Eine Wohnung ohne Kaution kann dennoch interessant sein, weil dadurch die Finanzierung der anfänglichen Sicherheitsleistung entfällt.
Auch bei einer Wohnung ohne Kaution können Vermieter Unterlagen zur Prüfung des Mietverhältnisses verlangen.
Typische Unterlagen können sein:
Welche Unterlagen erforderlich sind, hängt vom Vermieter und der jeweiligen Wohnung ab.
Bei Sozialleistungen können entsprechende Bescheide als Nachweis der finanziellen Situation dienen.
Ein Angebot ohne Kaution bedeutet nicht automatisch, dass keine Bonitätsprüfung stattfindet.
Vermieter können weiterhin Informationen zur finanziellen Situation und Zahlungsfähigkeit verlangen, soweit dies rechtlich zulässig ist.
Eine schlechte SCHUFA kann die Wohnungssuche erschweren. Gleichzeitig sollte eine Anzeige mit dem Versprechen „ohne Kaution und ohne SCHUFA“ besonders sorgfältig geprüft werden.
Solche Versprechen können seriös sein, müssen es aber nicht.
Entscheidend sind der tatsächliche Vermieter, der Mietvertrag, die Wohnung und die Zahlungsbedingungen.
Vor der Unterschrift sollte der Mietvertrag vollständig gelesen werden.
Besonders wichtig sind:
Eine Wohnung sollte nicht nur anhand der monatlichen Kaltmiete beurteilt werden.
Die tatsächlichen Wohnkosten können erheblich höher sein, wenn Nebenkosten, Heizung, Strom und weitere regelmäßige Ausgaben hinzukommen.
Ein Mietangebot ohne Kaution kann mehrere Vorteile haben.
Der Betrag für eine Sicherheitsleistung entfällt.
Das vorhandene Geld kann beispielsweise für Umzug, Möbel oder notwendige Haushaltsausstattung eingesetzt werden.
Wenn keine Kaution verlangt wird, entfällt auch die Notwendigkeit, den Betrag in mehreren Teilzahlungen aufzubringen.
Für Haushalte mit geringeren Rücklagen kann ein niedrigerer Betrag zum Einzug die finanzielle Planung erleichtern.
Eine Wohnung ohne Kaution ist nicht automatisch die wirtschaftlich bessere Wahl.
Mögliche Nachteile können sein:
Deshalb sollte immer das gesamte Mietangebot betrachtet werden.
Vor einer Entscheidung kann folgende Checkliste hilfreich sein:
Wohnung
Kosten
Vertrag
Vermieter
Finanzen
Wohnungen ohne Kaution können für Wohnungssuchende interessant sein, die beim Einzug nur über begrenzte finanzielle Rücklagen verfügen. Der Wegfall einer Mietkaution kann mehrere tausend Euro an anfänglicher Belastung vermeiden.
Allerdings sollte „ohne Kaution“ nicht automatisch mit „günstig“ gleichgesetzt werden. Eine höhere monatliche Miete, zusätzliche Nebenkosten oder andere Vertragsbedingungen können den finanziellen Vorteil verringern.